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苏州的房子,够吗?

2019-07-13 来源: 今日头条 编辑:苏州苏州

网上有一种说法:

中国的人口有14亿,房子却够40亿人住。

想表达的意思很明显,就是中国的房子太多了,房子完全可以满足居住的需求。

暂且不论数据的准确性,即便真是如此,但这也不意味着每个城市都有足够的房子供人居住。

关键点:房屋的分布与常住人口分布是不匹配的。有鹤岗之流,也有北上广深之辈。房子作为固定资产,属性就是人走房子带不走。

举一组极端点的例子,上海和前一阵引起热议的鹤岗。上海作为中国最发达的城市之一,每年都会吸引大量的人口进入,庞大的人口基数使得其住房永远处于供不应求的状态;而反观五、六线城市鹤岗,在核心城市强大的虹吸效应下,人口加速流失,城市不断收缩,商品房自然呈现出了供大于求的状态,空置的商品房和白菜的房价比比皆是。

苏州的房子,够吗?

就基本的市场规律而论,核心城市的房子供不应求,其价值也理所应当得到增长。换句话说,一个城市的房屋依照一定的市场规律,合理的增值,从侧面能够体现出这个城市的活力和发展状况。

因此,房屋的价值是否能够增长,成为了检验城市发展的标准之一。一个发达的核心城市,房子永远是不够的。

那么,苏州的房子够吗?

苏州作为GDP高居全国第七的新一线城市、全国第二大的移民城市,现有的房子是否“够”苏州的人住呢?

要做这样的分析,就需要衡量问题中的两个元素——房子和人口。为了确保数据的准确性和权威性,我们以苏州统计局的数据为基础,做一下简单的对比。

首先来讲房子。

关于房地产的统计,主要包括投资额、施工、竣工面积、销售面积等各个维度。

我们依照其中较为静态的数据——竣工面积作为统计基础(销售数据存在重复的状况),并从中国商品房起步的年代1990年开始,其中需要注意几个节点:1998年取消分房,以及2002年所得税改革等。

苏州历年房地产开发投资情况

这是从1990年至2017年的住房数据,房地产总投资额17013.8亿,竣工房屋总面积29308.32万平,住宅部分22530.45万平

我们截取房屋竣工面积的住宅部分,并转化为趋势图来看一下变化情况。

历年住宅面积趋势图

从图中我们可以明显看出一些现象和固定时间节点上的变化。

1.从1990年开始,苏州的新增的住宅面积整体呈上升趋势。从折线图可以看出,2004年以前,上升趋势较为明显;而04年以后,随着房地产市场不断规范,苏州的新增住宅面积就处于一个略有波动的平稳上涨阶段,同时伴随着政策的收紧与刺激。

2.注意2002-2003这一时间节点,这是苏州住宅面积猛增的一个阶段。而2002年正是地方所得税改革以及土地招拍挂政策的出台。所得税的改革使得地方的大部分税收被中央收走;而土地出让金以及房地产相关的税收归地方所有。

所以,相比说98年取消分房是中国商品房历史的重要里程碑,2002年的税收变化才是中国商品房发展的重要一环。

苏州的房子,够吗?

如今苏州每年新增的住宅面积,市场规范以及方针调控下,处于一个较为平稳的状态,很难会出现像过去激增的状况。

房屋面积方面,过去的房子大多是在50-90平之间,而近两年改善住房增多,120平、140平成为了大趋势,我们假定房屋面积中位数为100平,来做粗略的计算:1990-2017新增的总面积/100平。

即225300500/100=2253005

225.3万套

除下来的数据大致为225.3万套房子,依照一户一套的比例来看,这些房子可供225.3万户家庭居住。(住房分配不均难以避免,我们就以一户一套的平均数据计算)。

先把这个数据记下,再来看看苏州的人口情况。

苏州的房子,够吗?

我们依旧从苏州统计局中截取常住人口、户籍人口、户数三个数据。

看到这个数据,我们会惊奇的发现,2017年苏州家庭户数为226.58万

也就是说

我们之前得出的苏州住宅套数≈苏州家庭户数

数据上完全匹配,那是否能得出苏州的房子足够住的结论呢?

很显然,答案是NO。在这个看似美好等式中,我们忽视了几点要素。

1.常驻人口。苏州作为全国第二大的移民城市,常驻人口占据了很大的比例。16年以前,在苏州买房可以直接落户。但就算我们把16年以前买房的常住人口全部统计为户籍人口;17年后乃至未来,苏州非户籍常驻人口的购房需求也是巨大的,这一点不容忽视。

2.城市活力。正如前文所说,收缩城市往往指的是那些人口流失,失去活力的城市。而发达的核心城市则恰恰相反

此外,小学和幼儿园的人数是城市活力的一个重要表现。我们选取2005年至2017年苏州小学及幼儿园的在校人数来做比较。

各类学校在校学生人数

小学、幼儿园趋势图

从数据中我们可以发现,2005年到2017年,苏州小学以及幼儿园在校人数几乎翻倍。从趋势图中我们同样能够发现,小学的在校人数上升趋势明显。

通过这一点可以看出,作为经济名列前茅,人口庞大的苏州,城市活力与日俱增,人口也会逐渐增多。

3.分配不均。虽说人均数据完美匹配,但任何的市场行为都会导致不均匀分布。

4.落户政策。上个月,国家发改委明确提出各大城市需放开落户,让核心城市能够更好的引进人才。加上核心城市的虹吸效应,也就是说未来的苏州,将会有更多的人口流入。

苏州的房子,够吗?

综上三点来看,苏州正真需要住房的,远远大于数据上所体现的户数(户籍)。

所以,苏州的房子到底够不够?

1.从数据上来看,1990-2017年间,苏州新增的住宅大致与苏州的户籍人口的户数匹配。

苏州的房子,够吗?

2.居者有其屋,不能被忽视。面对当前苏州大量的非户籍常住人口以及未来可能增加的人口,作为城市建设和发展的一份子,他们的购房需求不能被忽视。目前的苏州还存在着不容忽视的购房需求以及潜在需求。

3.在一个GDP持续发展、活力不断攀升的城市,固定资产的增值是一定的,但这样的趋势,应该符合良性的市场供需关系,而不是通过人为炒作而来。

所以说,身为还在飞速上升阶段的新一线核心城市,苏州的房子短期内,是不会够的。这也是苏州这座城市价值的表现。

最后愿在苏州生活的人,居者有其屋。


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