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甪直2.0时代将全面开启!告别刚需时代

2019-07-13 来源: 今日头条 编辑:克而瑞苏州房产测评

从2015年下半年开始,苏州楼市呈现量价齐升的态势,以园区为主的苏州房价也飞速上涨,如今的园区房价也已让刚需承受不起。

苏州城市逐步外扩,多中心发展成为趋势。得力于高架、轨交等大交通优势,园区东、园区南等板块应势而生。

告别刚需时代,甪直2.0时代将全面开启!


工业园区总体规划示意图

甪直板块亦是在这样的城市扩容背景下应势而生。

1甪直:曾经的价值洼地


在城市扩容的趋势下,甪直的住房需求不断攀升。与这股强劲势头形成鲜明对比的,是甪直板块的房价。在湖东板块房价“破3逼4”的背景下,甪直板块一直以“1”字打头,成为了苏州城东的低价洼地。

之前与南山维拉毗邻的阳光城丽景湾16年8月开盘1.5W,18年底清盘价格还是1.5W。

2015年7月南山维拉首开,均价7800,去化一般;2016年南山维拉房价从1.1w,跳涨到1.5W,之后再无上涨,2019年4月2日最后一批高层推出,均价仍旧是1.5W左右

告别刚需时代,甪直2.0时代将全面开启!



2016年-2019年三年时间,苏州楼市板块各自不同成长,这几年,苏州发展的脚步从未停止。不论哪一个片区似乎都有了自己发展的方向。阳澄湖成了生态旅游度假区,尹山湖的支柱商业体也开了,高铁新城开始聚集各大高端企业... ...而相应的这些片区的房价都有了一定的上涨。

属于刚需客的楼盘越来越少,甪直作为价值洼地,一直承载着更多想定居苏州的刚需客户们,甪直是苏州为数不多性价比较高的刚需之地。

2甪直:如今的改善时代


而现在苏州的刚需基本远郊化,甪直也将迎来它的改善,它的迭代更新。

目前区域内待入市地块,旭辉有2宗,分别是旭辉和庭、苏地2018-WG-43号;保利1宗,苏地2017-WG-44号地块;路劲1宗,苏地2018-WG-9号。以及5月8日开拍的苏州市区2号土拍公告,挂牌的甪直苏地2019-WG-9号,起拍8500元/平,而该地块4月26日竞买申请开始时就已直接加价3.57亿,冲破市场指导价顶到现房前一手!

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苏地2019-WG-9号地块:甪直的迭代更新

刚刚结束南山维拉项目的甪直,就迎来了新的一轮土拍。目前该地块最新出价:8.8亿,最新楼面价为:14263元/㎡,溢价率达:67.08%!地块将于5月8日开拍,让我们拭目以待!

另外甪直片区二手房已经开始直逼2W+!南山维拉目前二手房挂牌价19872元/㎡,阳光城丽景湾22951元/㎡!

旭辉和庭:苏地2017-WG-11号地块,现房销售!

该地块是由旭辉地产在2017年6月12日,以总价5.46亿元竞得,成交楼面单价12731元/平方米,溢价率55.26%,地块要求现房,案名已经公开:旭辉和庭,今年上市。

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目前项目的规划已出,建筑面积为57280.33平米,总计容面积42857平米,项目整体容积率为1.5,主要由8栋小高层住宅、项目会所和配套服务用房组成。

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保利地块:苏地2017-WG-44号地块,现房销售!

2017年11月苏州土拍,保利以总价15.28亿元拿下,成交楼面价11567元/平,溢价率21.8%,且地块要求均为现房销售,最早也要明年才能开卖。

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该地块的建设规划也已经出炉,总建筑面积达175578.11平方米。项目整体由13幢高层和3幢小高层建筑组成。


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(项目规划图)


路劲地块:苏地2018-WG-9号地块,期房

路劲2018年7月以11.44亿拿下,楼面价11564.34元/㎡,溢价率18%。并未超过此前区域土地出让价格,总体来说比较理性,给后期的产品开发,预留了足够的规划和发展空间。

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据悉,该地块未来预估会打造刚需、改善类产品,给予客户不同需求的选择。

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旭辉地块:苏地2018-WG-43号,11栋高层

苏地2018-WG-43号是旭辉在今年1月土拍中竞得,成交总价11.1亿,成交楼面价11217元/平,溢价率24.63%。


告别刚需时代,甪直2.0时代将全面开启!




旭辉甪直43号地块规划建设11幢楼,产品类型为高层,层高包括17层、18层、26层、30层,一梯两户。据规划公示图显示,该项目或将分期开发。


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项目效果图


纵观甪直区域内整个项目地块的楼面价,还未开拍的苏地2019-WG-9号地块,已然刷新区域内楼面价,成为目前最高楼面价地块。

不可否认的是,区域内南山维拉是甪直1字头的最后机遇,南山维拉之后,甪直便真正的开启了区域2.0房价时代。接下来甪直新房市场2万+是必然,甪直,也将正式步入改善时代。

3甪直:未来必然走向


经过官方认定的“苏州硅谷”园区独墅湖以东的桑田岛,汇聚了人工智能产业园、生物产业园、苏州纳米城、华为研发中心、桑田岛科创园等高新技术产业载体。

桑田岛地铁站附近是华为研发中心,华为旁边是协鑫研究院,这两个研究院以后会吸纳大致2万名的高学历人才。

据了解华为研发中心目前正在进行内部装修作业,各项竣工验收手续也在办理中,预计2019年二季度交付,三季度投入使用。


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甪直在学校、医疗、住房上的配套也越来越完善。在甪直省重点中学甪直高级中学将新建宿舍楼4层共125间,能满足更多的人在此读书;未来将计划建成13所中小学,其中包括高级中学1所、初中3所、小学9所。

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6号线延伸线将直接通到甪直,横跨高新区、古城区、园区,最后到达甪直。除了轨交,苏沪高速、苏昆太高速、苏州绕城高速公路、苏沪机场路穿镇而过,半小时可达上海,2小时可达南京等周边城市。

告别刚需时代,甪直2.0时代将全面开启!



告别刚需时代,甪直2.0时代将全面开启!



无论是从新拍土地的楼面价、产品类型还是政府规划,甪直的刚需时代已经渐行渐远。从1.0迈入2.0时代,不仅仅是房价的改变,更多的是板块的价值迭代。

现在是甪直改善的起点,亦可能是最好的购房点。未来的甪直再也不用被冠以“园区东”、“园区后花园”,这座千年古镇——甪直,正迎来属于自己的时代,在自己的方向迈步前行!

而5月8日开拍的苏地2019-WG-9号地块,就甪直目前区域内的地块楼面价来看,前戏已足,剩下的只是揭晓答案,17、18年甪直板块相继有保利、路劲、旭辉、弘阳等名企入驻,这次又会是哪家房企入驻,让我们一起拭目以待!


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